Desahucio por impago de alquiler: plazos reales y procedimiento

El impago del alquiler es un perjuicio serio para quien cuenta con esa renta. La única vía legal para recuperar la vivienda y reclamar lo debido es el desahucio judicial. Cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua o entrar en la casa por tu cuenta puede constituir un delito de coacciones, y las consecuencias penales superan con mucho el daño económico. El proceso puede desesperar por los tiempos de los juzgados, pero es el único camino, y conviene empezarlo con la documentación ordenada desde el primer impago.

La demanda puede presentarse desde el primer mes impagado (artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), pero antes conviene enviar un requerimiento de pago fehaciente, por burofax. La razón está en la enervación: el inquilino puede paralizar el desahucio pagando en el juzgado todo lo que debe. Ese derecho desaparece si el arrendador le requirió de pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y no pagó en ese plazo (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La enervación, además, solo puede utilizarse una vez por contrato.

El desahucio por falta de pago se tramita por juicio verbal y, por razón de la materia, exige abogado y procurador. Desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, si el arrendador es gran tenedor y si el inquilino está en situación de vulnerabilidad; cuando el arrendador es gran tenedor y hay vulnerabilidad acreditada, se exige un procedimiento previo de conciliación.

Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en diez días hábiles pague, se oponga o desaloje voluntariamente, y en ese mismo decreto fija la fecha de la vista, si hubiera oposición, y la del lanzamiento. Puedes ver cómo lo planteamos en alquileres: rentas, fianzas y fin de contrato.

Sobre el papel, el desahucio es rápido; en la práctica, el plazo depende sobre todo de la carga del juzgado. Además, hay factores que lo alargan: que el inquilino pida asistencia jurídica gratuita, lo que suspende el plazo hasta que se le designa abogado; que se comunique una situación de vulnerabilidad a los servicios sociales, lo que puede suspender el procedimiento durante un tiempo tasado; o que se recurra la sentencia. Contar desde el principio con contrato, recibos, extractos y el burofax evita retrasos por falta de prueba.

Si el inquilino no se marcha ni prospera su oposición, se ejecuta el lanzamiento: la comisión judicial acude a la vivienda, con cerrajero si no se facilita el acceso y con apoyo policial si se prevé resistencia, y entrega la posesión al propietario. Conviene que el arrendador o su procurador estén presentes para dejar constancia del estado de la vivienda. Los muebles y enseres que el inquilino deje dentro se consideran abandonados si no los retira en el plazo que fije el juzgado, y de ello se deja constancia en el acta. Las rentas debidas, incluidas las que se devenguen hasta la entrega de la vivienda, se reclaman en el mismo procedimiento y, si no se cobran, se ejecutan después con embargo de cuentas o nómina.