Cómo reclamar la fianza del alquiler: plazos y requisitos legales

Al terminar un alquiler tienes dos cosas que cerrar: devolver las llaves y recuperar la fianza. El conflicto más habitual llega cuando el casero la retiene alegando desperfectos o recibos pendientes que tú no reconoces. Saber qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos te da la base para reclamar con seguridad.

La fianza obligatoria es de una mensualidad de renta en vivienda y de dos en uso distinto de vivienda (artículo 36 de la Ley 29/1994). El arrendador está obligado a depositar esa fianza en el organismo de su comunidad autónoma mientras dure el contrato, y a recuperarla de allí al terminar; que no la haya depositado no te afecta a ti, pero es un dato que puedes usar en la negociación. Al terminar el contrato, el arrendador tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolverla; si no lo hace, el saldo pendiente devenga el interés legal del dinero desde ese momento (artículo 36.4).

Por eso es fundamental documentar la entrega de las llaves: un documento de fin de contrato firmado por ambas partes, con fecha y con el estado de la vivienda (fotografías incluidas), evita discusiones sobre cuándo empezó a contar el mes y en qué estado dejaste el piso.

Si además de la fianza entregaste una garantía adicional (un depósito o un aval), recuerda que en los contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) esa garantía no puede superar dos mensualidades de renta, y se devuelve con las mismas reglas.

El arrendador solo puede retener la fianza para cubrir rentas o suministros impagados y los daños que excedan del deterioro por el uso normal de la vivienda (artículo 1561 del Código Civil). No puede descontar el mantenimiento ordinario ni pintar por el simple paso del tiempo, ni tampoco quedarse con la fianza como penalización por marcharte antes de tiempo si el contrato no lo prevé expresamente. Si alega daños, tiene que justificarlos con presupuestos o facturas, y tú puedes discutirlos con las fotografías del inventario inicial y final.

Pasado el mes sin devolución, envía un requerimiento fehaciente, por burofax, pidiendo la fianza y los intereses y ofreciendo una solución amistosa; desde la reforma procesal de 2025 ese intento previo es, con carácter general, necesario antes de demandar. Si el casero sigue sin pagar, queda la reclamación judicial: es una reclamación de cantidad que se tramita por juicio verbal hasta 15.000 euros y, si no supera los 2.000 euros, puedes presentarla sin abogado ni procurador.

En Iberfácil, si la fianza que reclamas no supera los 2.000 euros, puedes cedernos el crédito y la reclamamos en nuestro nombre sin coste inicial para ti; mira cesión de crédito. Para importes mayores te preparamos presupuesto e informe de viabilidad gratuitos.

Aunque la ley permita reclamar sin abogado en cuantías pequeñas, un defecto de forma o una prueba mal presentada pueden hacer que pierdas una reclamación que tenías ganada. Preparar bien el requerimiento y la documentación desde el principio es lo que más ayuda: el contrato, el justificante de la fianza, el documento de entrega de llaves, las fotografías de entrada y salida y los recibos de suministros pagados hasta el último día. En alquileres: rentas, fianzas y fin de contrato te contamos cómo lo hacemos.